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人民日报:不能指望房产税成为降低房价利器
时间:2013-06-18 08:30:23  来源:人民日报

近期,有关房产税扩围的消息再次引发人们的关注,国家发改委日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,明确将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为2013年财税体制改革的重要任务,一时间,有关房产税推出时间和征收模式的讨论四起,极大地影响了普通人的购房选择。

  作为一项与普通百姓生活密切相关的税收制度,房产税改革的一举一动始终引发社会的高度关注。那么,我国当前的房产税改革将会怎样进行?房产税将带来房地产市场怎样的变化?又将如何影响普通人的生活?本报记者进行了调查。

  ■房产税何时到“我家”?

  “短期内扩大试点范围是可能的,但像欧美国家那样开征财产税类型的房产税,恐怕只能作为中长期的目标”

  在北京通州区工作的小孙最近一直在为买房的事情纠结不已。去年底,工作满5年的他终于具备了购房资格,准备购买二手房。今年初,好不容易选到心仪房子的他赶上了“国五条”出台,虽然选的房子是满5年的“免税房”,而且购房合同已经签订,但房主一定要再加价10万元。

  “房主说自己的房子交税少很抢手,将来价格会大涨,所以觉得亏了。”小孙告诉记者。虽然觉得不公平,但他还是答应了加价要求。影响他的不是房子涨价的预期,而是近期市场上关于房产税即将推出的传闻。

  “万一北京也征房产税,我赶上房产税出台再过户,那以后岂不是要年年缴税。”小孙觉得,虽然都说房产税可能会降房价,但如果让自己年年交税,还是不划算。

  与小孙有类似想法的人不在少数。很多人期待着房产税出台能带来房价的下跌,但真正轮到自己买房时,却千方百计想避开房产税。

  近年来我国房地产价格不断上涨,房产税一再被提到经济体制改革的重要议事日程上。2011年1月28日,我国开始在上海、重庆两地试点征收房产税,针对居民居住用房征收的房产税开始在我国实施。此次明确提出房产税试点扩容,许多人关心,会不会很快征到自己所在城市?

  住房城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,逐步以房产税取代现有的土地出让金和房产开发交易环节税费,这个大方向是明确的,但房产税改革影响重大,需要通过试点不断摸索经验,短期内全面开征房产税的条件并不具备。

  “房产税一旦推出,就将是一项长期的税收制度,因此对房产税进行制度设计时一定要考虑整个财税体制改革和房地产市场健康发展的目标。”顾云昌认为,房产税的推出要实现三方面的目的:一是替代目前的土地出让金制度,改变地方政府土地财政的现状;二是遏制房地产市场的投机投资性需求,进而平抑房价;三是调节收入分配,让占有更多社会资源的人支付更多的成本。从目前试点地区的情况看,还很难实现这三方面的目标,需要在不断积累经验的基础上稳步推进。

  “现在上海试点的房产税并不是典型的房产税,更像是一种行为税,是为了调节人们的购房行为,抑制房价过快上涨采取的措施,短期内按照这种模式扩大试点范围是可能的,但如果要像欧美国家那样开征财产税类型的房产税,恐怕只能作为中长期的目标。”中国人民大学财政金融学院朱青教授认为。

  ■房产税该怎么征?

  房产税改革应该坚持调节高端,避免对基本生活住房收税

  与房产税何时开征相比,普通百姓最为关注的,是房产税将如何征收的问题。

  按照目前上海的试点方案,对本地居民家庭新购第二套及以上住房和非本地居民家庭的新购住房征收房产税,税率按房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆则是针对独栋商品住宅、个人新购的高档住房、无重庆户籍未在当地工作人员所购第二套及以上住房征收房产税,税率在0.5%—1.2%。

  与此同时,两地对于进入征收范围的房产,都设置了一定的免税面积。上海规定在合并计算的家庭全部住房面积人均超过60平方米时,才对属新购住房超出部分的面积征税;重庆则规定独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。

  在更大范围试点,会采用哪类方式,引起人们的猜想。

  “中国未来的房产税改革,绝不可能覆盖低收入人群。房产税改革应该是坚持只调节高端,这个非常重要。”财政部财政科学研究所所长贾康表示,从沪渝两地的试点情况看,房产税推出应当是渐进式的,从高端住宅及新增住房为主入手,更具有可操作性。

  贾康建议,希望有关部门在研究之后,能够尽快明确政策要点,即基本生活住房不收税,但是超过了基本的标准,就要按照累进制来收税。这样,不但可以抑制投资投机性消费,也给广大普通百姓一颗“定心丸”。

  基本生活住房不收税,超过基本标准才收税,是房产税改革的一个明确思路。但对于基本生活住房的界定,目前学术界有两种意见:一种是借鉴日本模式,对家庭拥有第一套住房不征收,第二套税率从低;另一种是按面积计算,可考虑人均住房面积在40或60平方米以下不征税,超过部分才征税。

  “房产税并不是针对所有房屋征收,而要对特定价格、特定面积的房屋进行征收。”财政部财科所费太安博士认为,从我国实际看,人多地少、土地资源严重短缺的现状决定了不宜将住房作为投资品。因此,利用经济手段发挥财税政策的作用,向拥有超出正常居住需要的多套房产的持有者征收房产税,甚至课以重税,不失为一条控制房价的有效途径。

  比如,对首套房产不征税,第二、第三套依次提高税率。就像个人所得税工薪收入实行阶梯税率一样,低收入者不缴税,中等收入者按5%至10%税率缴税,而高收入者则要按40%的税率缴税。这样,一个人拥有的住房越多,税率就越高,税负也就越重。拥有三四套住房的业主房产税税负,就会远远高于二套房业主。而对于那些拥有十几套甚至几十套的“房叔”、“房姐”们来说,成本和负担会翻着筋斗上升,更难招架。

  费太安认为,今后应适当减少房地产生产和流通环节的相关税负,同时增加住房保有环节税负,建立基本住房不征税、多套住房多缴税的制度,这样可以加大对富人房产的调节力度,降低普通居民的税收负担,更多地体现税负公平。

  不过,这又涉及房地产市场一个深层次问题,即住房信息底数不清。现在,究竟哪些人有房子、哪些人有两套以上住房、一线城市住房自有率多少、空置房多少,一直说不清楚。这就要求推进住房信息联网,尽快摸清底数。

  ■房产税能否降房价?


  房价主要取决于供求关系,无论从发达国家还是我国试点地区经验来看,不能指望房产税成为降低房价的利器

  随着房产税扩围的脚步临近,社会公众开始对房产税推出后房价走势议论纷纷,许多购房者改变了原有的购房计划,希望房产税推出后能够真正降低房价,从而减轻购房负担。

  另一方面,房产税也深刻地影响了租房市场,许多房主担心房产税增加持有成本而要求提高租金,租房者则希望房产税能够促使多套房持有者将空置房屋推向市场,降低租金。

  “房产税对于房价的影响远不会有社会公众想象的那么大,房产税更多的是发挥稳定房价的作用。”顾云昌介绍说,从发达国家经验看,美国推出房产税主要是为了增加地方政府财政收入,德国开征房产税则主要是调节收入分配,这些国家推出房产税后,都没有带来房地产价格大幅下降的局面。而从已试点地区上海、重庆的情况看,房价上涨的势头也没有得到根本遏制。

  “房产税,其影响更多体现在心理层面,短期可能影响部分投资者抛出房源。”北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,决定房价最根本的因素是供求关系,我国目前大城市实际空置的房产比例并不高,在不解决供给的情况下,盲目扩大房产税的范围很可能会导致存量环节税费被转移到交易环节。因为供小于求,购房者很可能负担更多。

  “相比于房产税这样的财税手段,提高首付比例、存贷款利率等货币政策对于房价的影响更为明显,这是世界各国的经验普遍证明的结论。未来对于房地产的调控还是要立足于增加供给。”顾云昌分析认为,房产税虽然增加的是持有环节的成本,但在住房市场供不应求的情况下,这种成本还是会转嫁到价格里,未来制定降低房价的措施应该着眼于如何增加有效供应。

  顾云昌建议,对于有自住需求的购房者,不必过多考虑未来房产税的问题,只要价格合适就可以择机购买。而对于那些有投资投机购房需求的人,则需要认真考虑未来房产税推出后对于持有成本和投资收益的影响。

  “房产税对租房市场方面的影响要复杂一些,可能会影响部分库存空置房源选择出租,增加租赁房源平抑房租上涨。”张大伟分析,在目前阶段,房产税一般是要从二套以上开始征收的,而市场上的出租房源大部分都是业主的第二套房,在持有成本增加的情况下,很多业主会选择出售房屋或出租房屋以降低成本,这一方面降低了租房市场的需求,因为部分租房者会借机购买二手房,另一方面增加了供给,从而降低房租。

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